编者按：
操盘，一个源于股市的词，如今在楼市中却频频上演。泛*务交付超10年小区房价要冲2万/㎡，庐阳原1.8万/㎡小区一夜涨价1万/㎡，肥西新盘刚交付二手房挂价2.7万/㎡、经开某小区业主集体申诉要上中学......
一些有意识的操盘抱团涨价行为，给楼市带来了诸多不确定因素，也营造了一种极其浮躁的情绪。它们为什么这么做？成功了么？又给区域带来了怎么的格局洗牌？淘房＆安徽楼市独家策划《谁在操盘》，带你走近那些“不安分”的小区。
早前，米宅一篇文《拎着万，却在这里根本买不到一套房！》狂刷朋友圈。那时候，有人在唏嘘感叹，也有人在理性批评，说它以偏概全云云。
前两天，偶然在社交平台上看到一位本地房产博主的文章，他的标题是《……肥西……手持百万竟买不到房子》，说到有网友向他反映，在肥西买新房，万的预算竟然买不到房子了，只能去看便宜的新盘。
那这篇本地博主撰写的文章是否有以偏概全呢？
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新房短缺之后……
11日，华地伟星龙川时代首开，据他们自己官微发布的信息称，销售情况是套房间售罄，销售金额约4.18亿，这差不多是它拿地成本的1/5。
在它之前，联发首开售罄、桃花源首开售罄，且高首付是基本操作。
的确，市区摇号之后，离得近的肥西自然而然地成了“天字一号”受益者，新房加速去化，各项目也是水涨船高，高首付、全款……等一系列耳熟能详的操作都曾被传是肥西在售项目的常规要求。
本来1.3-1.6万/㎡的单价，但看起来倒还好，不算贵，但实际操作中，因为不需要摇号，是房企自行销售，所以首付要求普遍较高。
万，的确是肥西目前新房首付的标准。有的像皖投三期，预售前的冻资就已经要求是万了。
所以博主命题“手握百万买不到房子”，这在肥西，的确是水面下的世界。
新房和二手房固来属于替代品。
大半年前，肥西的二手房给我的印象还停留在均价1.2-1.3万/㎡上下的样子。那时候肥西新房库存很充足，尤其是当时新盘扎堆的滨湖西。
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而今，滨湖西基本无房在售，刚刚转为二手房的高速时代御府转身挂价2.4万/㎡，如果成交，那么与它当初的新盘售价之间就是近元/㎡的价差。
环顾整个肥西，滨湖西只能算是缩影，已有比之甚者。
2
肥西北部的“一枝花”
肥西北部，高新东南北雁湖南岸，有一个非常显眼的项目叫中海嶺湖湾。
环顾四周，只有它一个较新的盘矗立于北雁湖南岸，向东一公里外是荣盛和祥生的在建新盘；向北两公里空无人烟；向西都是些年代久了些的小区。
刚交付的真就它一个，真是特别显眼。
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它的价格也很显眼。
交付近2个月，在售23套二手房，高者挂价元/㎡，低者挂价元/㎡，平均挂价元/㎡。
整套在租套，高者元/月，为3室；低者0元/月。
在售＋在租＝套，约占小区总体量的12%，中介还告诉我“很多房源我都看不到”……
我很是好奇，其入住率大概会有几个点？
而在价格上，人人皆说它是对标了距离肥西县百米之遥的高新区北雁湖金茂湾。
金茂湾目前在售30套房，挂的高的是3.2万/㎡，低的是2.4万/㎡，它与嶺湖湾的价格差在-元/㎡左右。
这其中的根本原因，大概就是产权不同。相距不足公里、皆是毗邻北雁湖的两个项目，一个是肥西产权，一个是高新产权。
肥西北部，嶺湖湾西边既然没房，那似乎可以与东边的房源对比一下。
距离嶺湖湾约米，是05年建成的堰湖山庄东区，在售房源高得有1.7万/㎡；再往东米，是00年建成的柏堰雅苑，在售房源的价格极值是1.6万/㎡；再往东，09年建成的新华阳光国际在售高值挂价是2.2万/㎡；
再往东、再往东，就是1.7-2.2万/㎡的文一名门御府、1.9-3.3万/㎡的融创玖樟台、1.9-4.4万/㎡的禹洲华侨城二期……
一言以蔽之，肥西在泛高新、泛*务、泛经开的小区，是越往东挂价越高。目前来看，唯有嶺湖湾不在这个规律里，以高于周边超1万/㎡的价格一枝独秀。
3
“肥西房价都是两万多了”
一个刚交付还没俩月的次新盘，产证都还没到手，更遑论不满二的各种税额，嶺湖湾是以什么底气挂出这个价格的？
问了中介朋友，他下意识地说了句“肥西房价都是两万（单位：每平）了”。
意即，人家都在2万/㎡了，它挂2.9万/㎡不也很正常？我差点解读成“嶺湖湾挂这么高，是因为肥西都这么高。”
好在这位中介朋友也说了，嶺湖湾之所以挂这么高，地铁和近高新占很大一部分原因，7号线和4号线（南延线）都在嶺湖湾的旁边，正在建设中，而两条线相交汇的“永和路站”就拟规划在嶺湖湾的西北路口，中介说，（地铁站）距离小区不足50米。
地铁、近高新、中海品牌、北雁湖湿地生态……这些贴在房源上的标签，正是它们构成了业主对嶺湖湾的心理预期。
还有一部分原因，无凭无据，说是嶺湖湾的业主中存在许多炒房客，而他们的目的就是通过买卖房产赚取差价，也就是说，对于他们来说，嶺湖湾挂多少不完全取决于其价值几何，还在于挂多少，他们能赚的盆满钵满。
当然，这是市场上贯传的信息，的确存在，但无从考据，仅作参考。
需要提醒各位病急乱投医的买房者，肥西的房子可以买，但是像嶺湖湾这样还未成交过的房源，切记要慎之又慎。
结语
三个月前，摇号细则出来的时候，后面追了一句“肥东县、肥西县、长丰县、庐江县、巢湖市可参照执行。”
即表明，当时的肥西不需要摇号，也是在说，肥西可视情况而定，看看自己是不是需要摇号。
我觉得，若是还按照眼前新房高首付、二手房高售价的情况发展，似乎同新*前的市区市场没有不同，那肥西，也就距离启动摇号不远了，就是再加上限购，也未尝不可能。