近年来，产业地产作为一种新型地产模式，在推动企业加速孵化、产业集聚、区域经济发展等方面具有重要作用。资料显示，当前中国各类产业园区数量已高达2.5万个，而八成产业园入住率不足70%，入住率在70%以上的产业园仅占两成。
作为安徽本土国企——合肥工投工业科技发展有限公司（以下简称“工业科技”）自年成立以来，一直保持着资产规模连年高速增长，年资产规模增速达到了34%。其开发运营的园区平均入住率在70%以上，亩均产值远高于同区域其他企业，尤其是在肥项目甚至超过长三角先发地区水平。
为探寻工业科技高入住率、高亩均产值、高规模增速背后的逻辑，明源君走访工业科技，与董事长以及各业务线条负责人进行深入交流。
以合肥为基盘，紧握“产投”新机遇
在过去的十多年里，合肥市政府通过产业引进和资本投入，吸引了国家科学中心和三个国家实验室先后在合肥落户，“芯屏汽合”这一类高新技术产业在合肥大量聚集。
工业科技作为合肥市国资委下属是一家专业从事科技产业园和标准化厂房建设运营的企业，承担着开发运营科技产业园、打造中小企业发展平台的重要任务。至今已成功运营26个科技园区，入住企业超过家，工业科技的快速发展，离不开合肥投资营商环境的提升。
工业科技董事长何轶鸥也说：“近年来，合肥的发展速度有目共睹，工业科技身处合肥，深耕合肥。”
“十四五期间”合肥提出“”产业集群，工业科技积极响应号召，对标长三角园区标杆，深入研究长三角地区产业运营商的运营模式，了解到这些企业开发运营的园区都有“产业集群”现象，招商时一般都以地区产业重点发展方向和平台产业定位谋划布局重点产业招引，再重点借以商引商、中介招商等手段引入项目。
汲取了经验，工业科技结合自身发展特点及城市规划发展，瞄准生物医药、环保等战新产业，在蜀山区、高新区、肥西经开区、肥东县、淮南等地布点，形成了“2+4+4+8”（项目覆盖2个主城区、4个开发区、4个县区、8个省内地区）的开发格局。
其中，开发运营的长临河科创小镇、金融广场、高新智谷、蜀山慧谷入选长三角G60科创走廊示范园区。
图1长临河科创小镇
坐落在合肥滨湖科学城重要节点的长临河科创小镇，是系环巢湖科技创新走廊规划发展轴重要一环。
在项目建设初期，工业科技根据合肥市发展第四大产业生物医药发展布局，瞄准“国际生物医药聚集地”，招引了一大批生物医药领域的龙头企业，吸引了国际顶尖人才、海外留学人才、高技能人才、大企业高管等知识型、技能型、创新型人才在此聚集。
工业科技不仅「招大商、大招商」，而且「招好商」。
年安徽省全面启动“亩均论英雄”改革，工业科技再一次发挥国企带头作用，结合改革要求与各园区企业发展需求，聚焦园区的提质、扩量、增效，提高入园企业质量。根据不同园区情况，工业科技针对新购买园区厂房企业、租赁园区厂房企业及老客户，给予购买厂房优惠、赠送车位购买抵用券、赠送车位使用权及赠送物业费等优惠。
比如，在细分市场位于全国前5或安徽前3的省专精特新中小企业，上年度收入1亿元以上且增长，纳税万以上，予以购买、租赁优惠：
如果一次性购买平及以上，可优惠35元/平或附赠1万元车位购买抵用券3张或赠送8个月物业费；租赁则赠送2个车位使用权1年或赠送2个月物业费。
对于已经购买的企业赠送2万元车位购买抵用券2张或赠送8个月物业费；已租赁企业赠送2个车位使用权1年或赠送3个月物业费。
图2扶持政策
精准发力，瞄准优势靶向招商
在产业地产圈有这样一句话，招商不是直播带货，其核心不在于鼓动企业投资，而是准确了解园区定位及特点，在此基础上分析产业链，招引上下游企业。
工业科技在每个项目招商前都会深入研究园区周边市场环境，以市场需求为前提找准重点发展的产业链方向，例如合肥金融广场-“金融+总部”，创智天地-“互联网+外贸”，合肥智慧产业园-“芯屏器合+人才创新、投资孵化”等，通过引进一条产业链，培育具有竞争优势的产业集群。
以合肥智慧产业园为例。智慧产业园位于新站高新技术产业开发区的核心区域，有着得天独厚的营商环境，聚焦新站区“芯屏汽合”产业发展方向招引企业不成问题。工业科技并没有局限于此，积极做市场做调研，了解到园区附近有多所高等学校，如果加上“高校人才创新、投资孵化”这条招商线更容易形成产业集聚。
目前，智慧产业园已入住北航合肥创新研究院、浙大校友合肥科创中心、元琛环保、沛睿微电子等一批符合新站区产业定位的高科技企业，还入住有快师教育、六禾义齿、携稳智能科技、中安教育等一批人才创新、投资孵化企业。
图3合肥智慧产业园
图3合肥智慧产业园
图3合肥智慧产业园
在招商目标选择上，工业科技聚焦产业链招商，着力引进一批关联度大、产业链长、经济效益好的优势项目。
工投·庐江创新产业园以江淮汽车为主体，通过拆解汽车、研究产业链条梳理出数百家多江淮汽车业链上的重点供应商、关键技术和核心零部件项目研发企业，并以江淮汽车即将入驻为招商条件，吸引了汽车零配件生产、加工产及模具加工等相关的中小企业在此集聚发展。
在目标市场选择上，何总表示，市场环境并不是企业所能决定的，我们能做的只是了解它们，适应它们，扬长避短，把优势放大。
进入阜阳之前，工业科技对市场环境进行全方位调研。调研发现，阜阳园区数量不多，企业可选的范围十分有限，并且这里企业的层次普遍不太高，但阜阳是安徽省人口第一大市。
身处这样的市场，工业科技决定结合人口多这一特点，将园区打造成中小企业产业基地，重点引进材料研发生产、汽车零部件加工、机械加工、印刷包装、新材料、服装和其他轻工产业，解决就业问题的同时，带动当地经济发展。
夯实管理基础，提升运营能力
招商只是园区起步的敲门砖，后续的运营能力才是园区持续发展的关键。
在产业开发运营上，工业科技坚持“规划科学、设计合理、配套齐全、功能完善”的理念，通过搭建数字化管理平台、优化营商环境、构建人才通道，成为合肥市国资力量市场化运营产业园的样板。
1.搭建数字化管理平台，提升管理效率
何总表示，数字化是企业获取持续竞争力的重要推动力和新的增长点。
年，工业科技携手明源云开启数字化进程，搭建数字化管理平台，促进企业内外资源流动、消息互通的同时，实现招商、财务、物业等多个业务线条工作效率的提升。
图4数字化管理平台
数字化管理平台最直观的效用表现在内部流程处理效率上的提升。
财务负责人告诉我们，以前所有项目招商人员的绩效每月统计、计算、核对都需要花费将近1周时间；现在招商人员的绩效都是通过系统自动计算，每个月只需花几个小时核对，效率提升了%。
招商部负责人说，有了可视化招商“车间”，不仅可以随时随地查看实时业务情况，并且从空置到款清已移交，业务办理效率提升了%，移交周期从平均天缩短至62天。
图5招商节点“车间”
物业部负责人说，过去企业退租通常要花10天时间，现在只要招商人员发起退租的流程，我们就会第一时间收到通知，安排招商人员办理移交手续，最快1天就可以完成退租。
2.筑巢服务，优化营商环境
良好的营商环境是园区招商的「金字招牌」，也是园区的核心竞争力之一。哪里营商环境好，人才就往哪走、资金就往哪流、项目就在哪落。
在工业科技经常能听到「融+服务」这个词。“「融+服务」就是把企业当成一家人，为每个入园企业提供优质细致服务，并解决后顾之忧。”何总说。
年疫情期间，园区内有个企业研发的新型产品对疫情控制有非常大的助力作用，但是相关手续还未走完，不能投入生产使用。工业科技了解情况后，主动挂帅，在未复工前提下，帮助企业协调市委、市政务和相关部门的领导走完审批流程。
为不断增强园区的吸引力、创造力、竞争力，工业科技在园区服务体系建设方面下足功夫。比如，结合招商系统、园区保障房系统建立园区企业共享的信息数据库，将入园企业产品、客户群体等信息纳入数据库中。根据企业特点，定期召开企业家座谈会等活动，打破企业间信息壁垒，促进企业间合作。
图6定期活动
今年，工业科技开始搭建智慧园区软件管理平台。未来，智慧园区将助力工业科技服务更有温度、深度和广度。
3.构建人才通道，赋能团队建设
人才培养是企业经营发展的“最大底气”。在企业经营管理过程中，从战略规划到业务发展都离不开人才的竞争，百年大计，人才为先，对工业科技来说亦是如此。
工业科技在采用传统人才选拔制度的同时，还引入了市场化人才管理理念。
比如，“岗位+绩效”的市场化薪酬体系。工业科技根据业务板块需要，健全职能部门人才工作目标责任考核，实施“一人一表”考核制度，将考核结果作为评先评优的重要依据。
积极开展内部竞聘、揭榜挂帅等工作，奉行“良才善用，能者居之”的原则，让想干事、能干事、干成事的人有舞台、有位置。年共计26人走上管理岗位，其中竞聘上岗9人。
图7竞聘摘牌答辩会
在品德为先的基础上，侧重业绩，通过上下结合的方式选拔出高素质人才进入后备人才库，与浙大、市委党校等院校进行合作，进行党建、素质、技能全方位培养，并由公司领导班子作为导师进行全程引导，由纪委进行过程监控。现已选拔出26位同志进入人才库。
图8强化干部培训
结语
在供需不匹配的存量市场，产业运营服务商想求得发展和规模提升，运营管理能力提升尤为关键，这是内部引擎，可以驱动发展，而数字化是一种加成，也是新风口，推动作用不可小觑。
工业科技紧跟政策之风，紧抓机遇，依托数字化、专业化、智慧化的管理手段，积极激发企业活力和内生动力，为百亿战略目标添砖加瓦。
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